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证监会受理房地产公募REITS或成为主要融资渠道 [复制链接]

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REITS是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金,其特点在于收益主要来源于租金收入和房地产升值。  信托市场公司发行的房抵贷信托产品主要是与小贷公司、典当行、第三方服务平台等机构合作,向提供房产抵押的借款人发放资金。


    截至2014年,全球共27个有上市REITS市场,共有783只REITS产品在公开市场进行交易。


    目前,全球REITS总市值已超过13万亿美元,2003年~2013年市场年均复合增长率15%。


    近日,中国证监会网站公告显示,万科与鹏华基金旗下“鹏华前海万科REITS封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被证监会受理。业内认为,这是内地版公募房地产投资信托基金(REITS)启航。而万科很可能成为内地首个公开发行首只公募REITS的房地产企业。


    记者注意到,此前内地只有越秀开元金茂等企业绕道港交所发行H股REITS或商业信托,而去年中信证券开发出两只私募领域的REITS实现此类产品在私募领域破冰。若是鹏华前海万科REITS破冰,将成为内地首个公开发行的房地产公募REITS。


    目前,鹏华前海万科REITS并未对外公布其产品详情,也无从知道其收益率等具体情况,仅能从基金名称了解到标的位于前海。


    “万科此次希望后续商业项目上以更积极的模式来加快资金回笼。对于万科来说,其品牌效力比商业项目的运营经验更值钱,此类合作预示后续万科商业项目扩张或尝试轻资产模式。” 上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示。


    租金回报率或制约前景


    不过,由于目前房地产租金回报率较低,部分业内人士对于此基金未来的回报率有所质疑。


    “目前没有具体条款,所以无从知道基金的细节,对于租金收入如何核算并无了解,对基金未来发行的前景不太好评估。”广州一位券商高层对记者表示。


    此前,广东省流通业商会执行会长黄文杰认为,REITS对于商业地产的租金回报率有要求,按境外REITS的要求,年租金回报率至少要达3~5个点。内地由于贷款利率比较高,要想顺利推动REITS,物业本身的租金回报率不能低于8%。但是这个租金回报率在内地的房地产市场很难达到。


    上述券商高层则坦言,按照以往中信和越秀的模式,对于租金回报率这一块一定会做技术性处理,“把租金提高,把成本估值降低,显得租金回报率就高了,这样才足以覆盖还款来源。”


    业内观点REITS或成为内地房企主要融资渠道之一


    多位业内人士对记者表示,这种融资手段放开,将有利于房地产市场化融资,也有利于满足中小投资者投资房地产的需求以及机构投资者需求,“可以想象,后续有会跟进这种融资手段,REITS可能成为内地房企未来两三年最主要的融资渠道之一。”上述券商高层表示。


    黄文杰此前也认为,在目前的商业地产融资相对不畅的情况下,如果REITS能够放开,“内地的商业地产肯定愿意以这种渠道去融资。能让商业地产开发商或者所有者迅速回笼资金。”


    今年3月,在万达商业年报发布会上,执行总裁曲德君便表示,REITS是其一直在努力的项目,只要时机成熟便会启动。


    “目前内地融资环境逐渐放松,房地产企业目前更多地将融资的方向转移到了内地市场。”中原地产首席分析师张大伟表示。
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